Focus locataires – Bail commercial

Vous recevez un commandement de payer: que faire?

Un huissier vient vous remettre un commandement de payer visant la clause résolutoire. Que risquez-vous? Que devez-vous entreprendre pour éviter une résiliation de votre bail commercial et le risque de perdre votre fonds de commerce?

La venue d’un huissier peut vous déconcerter. Ou peut-être vous y attendiez-vous car vous ne réglez plus vos loyers régulièrement.

Au préalable:
Votre bailleur a dû, en principe, vous adresser préalablement une mise en demeure et/ou des relances afin de régulariser vos impayés de loyers. Il aura été utile à ce stade de répondre à sa mise en demeure en justifiant du défaut de paiement, c’est-à-dire les raisons pour lesquelles vous ne pouvez pas régler les loyers et charges vous incombant (difficultés économiques à faire valoir, demande d’échéancier en conséquence, mais aussi griefs à faire valoir le cas échéant contre votre bailleur en cas d’inexécution de sa part de ses obligations contractuelles.).

Le commandement:
Lorsqu’un huissier vient vous déposer un commandement de payer, ce dernier ne vise pas nécessairement la clause résolutoire. Si l’acte ne mentionne pas la clause résolutoire et ne reproduit pas textuellement l’article L145-41 du code de commerce (qui doit impérativement être reproduit in extenso), alors il s’agit d’un simple commandement de payer ou d’une sommation de payer, pour vous contraindre à payer, sans que votre bailleur ne puisse se prévaloir à ce stade de l’acquisition de la clause résolutoire (c’est-à-dire sans qu’il ne puisse invoquer la clause du bail qui prévoit qu’en cas de défaut de paiement de votre part, votre bail est résilié à ce titre).

Si au contraire, votre commandement invoque bien la clause résolutoire, comme cela est le plus souvent le cas en pratique, alors vous encourez un risque de résiliation de votre bail.

Délai d’un mois pour apurer votre dette:
A compter de la signification de l’acte (soit de la remise de l’acte par l’huissier dans vos locaux/siège social ou entre vos mains directement ou une personne habilitée à recevoir l’acte), vous disposez d’un délai d’un mois pour apurer la dette locative objet du commandement.

Si vous ne contestez pas cette somme, et êtes en mesure de la régler, vous avez intérêt à la régler avant l’expiration du délai d’un mois, et ce, afin d’éviter l’introduction par le bailleur d’une action judiciaire à votre encontre aux fins de résiliation de votre bail.

Si vous souhaitez contester certaines sommes réclamées par le bailleur et/ou n’êtes pas en capacité de régler votre bailleur dans l’immédiat, alors, il vous faudra vous manifester avant l’expiration du délai d’un mois et ce, afin d’éviter l’action judiciaire menée par votre bailleur.

ACTION EN OPPOSITION À COMMANDEMENT:

Avant l’expiration du délai d’un mois, afin d’entraver toute action du bailleur, vous pouvez prendre l’initiative procédurale en assignant votre bailleur en opposition au commandement. Seul un avocat peut le faire en votre nom. Pour ce faire, vous devez disposer de moyens de contestation du commandement et des sommes réclamées qui peuvent être principalement de deux ordres:

• Sur la forme du commandement: le commandement doit, sous peine de nullité, comporter des mentions légales obligatoires. Il doit également rappeler le délai légal d’un mois sans qu’il n’y ait de confusion dans les délais. Il est dans cette hypothèse nécessaire d’avoir recours à un avocat afin qu’il étudie la validité du commandement; Par ailleurs, le détail des sommes réclamées doit être clair et exempt de toutes incertitudes : en ce sens, le décompte joint doit bien détailler et distinguer les loyers des provisions de charges, ou taxes. Un regard avisé juridique est dans ce cas bien utile.

• Sur le fond: bien que vous restiez tenu du paiement des loyers et charges en toutes circonstances a priori, dès lors que vous disposez des locaux mis à disposition par le bailleur, vous pouvez cependant invoquer des manquements du bailleur à ses obligations contractuelles (tels que le manquement à l’obligation de délivrance, du fait de la non réalisation de gros travaux lui incombant et vous empêchant d’exercer comme il se doit votre activité). Vous pouvez dans ce cas solliciter la consignation des loyers jusqu’à la parfaite réalisation des travaux.

Cette action en opposition est une action dite classique au fond (pouvant durer 18 mois environ) qui empêche toute action en acquisition de clause résolutoire du bailleur menée devant le Juge des référés (procédure accélérée).
Vous pourrez dans tous les cas solliciter des délais de paiement de la part du Tribunal.

ACTION EN RÉFÉRÉ EN ACQUISITION DE CLAUSE RÉSOLUTOIRE:

Si vous ne prenez pas l’initiative d’une procédure, alors c’est votre bailleur qui pourra, après l’expiration du délai d’un mois, vous assigner en référé devant le Tribunal Judiciaire compétent. C’est une procédure accélérée devant le Juge des référés (qui est un peu le juge de l’urgence ou de l’évidence). Pas de panique si vous recevez cette assignation, vous pourrez en défense faire valoir les moyens de défense invoqués (cf. supra).
Pour vous défendre, vous devrez impérativement vous faire représenter et assister d’un avocat.

Le juge des référés étant le juge de l’évidence, qui ne peut pas statuer au fond, l’axe de défense d’un locataire sera de démontrer des contestations sérieuses qui échappe à sa compétence.

Le Juge peut ainsi considérer qu’il y a des contestations sérieuses, et écarter par exemple certaines sommes réclamées par le bailleur (appels de charges injustifiés, etc,..).
Vous pouvez solliciter des délais jusqu’à un délai maximal de 2 années d’échelonnement. Il est conseillé de produire des justificatifs de votre situation comptable afin d’attester de votre capacité à honorer un échéancier. Dans le cas contraire, si la dette est importante, le juge pourrait être tenté de constater la résiliation du bail.

Dans tous les cas, le Tribunal aura une double faculté:

• Soit il constate l’acquisition de la clause résolutoire et ordonne votre expulsion du local ; Vous pourrez toujours faire appel de cette décision, mais l’appel ne suspendra pas les effets de l’ordonnance, ce qui signifie que votre expulsion sera poursuivie en principe;

• Soit il suspend les effets de la clause résolutoire en vous accordant des délais (maximum sur 2 ans) pour apurer la dette, en sus des loyers courants, en prévoyant généralement que, dans l’hypothèse où une échéance n’est pas respectée à bonne date de l’échéancier ou du loyer courant, la clause résolutoire sera cette fois automatiquement acquise et l’expulsion pourra avoir lieu. Aussi, si l’échéancier n’est pas respecté, vous vous exposez à un risque d’expulsion.

En conclusion, vous disposez de moyens de défense afin de contester la validité du commandement, des sommes réclamées et le cas échéant soulever des griefs contre le bailleur s’ils sont avérés.