Exigibilité des loyers pendant la Covid

Cour de Cassation, 23 novembre 2022, n°21-21.867

Après l’arrêt tant attendu du 30 juin 2022 de la Cour de Cassation, cette dernière se prononce une nouvelle fois sur l’exigibilité des loyers covid dans une affaire similaire concernant le même preneur, et en rejetant ainsi le pourvoi de ce dernier qui contestait devoir les loyers Covid.

En l’espèce, il s’agissait d’un litige « classique » pendant la période Covid:

Le bailleur, qui avait consenti trois baux commerciaux à une société de résidence de tourisme (la même société concernée par l’arrêt du 30 juin 2022), avait assigné cette dernière en paiement de provisions correspondant à l’arriéré locatif portant sur la période du 14 mars au 2 juin 2020. En effet, en raison des mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19, le locataire avait cessé son activité dans les résidences concernées du 14 mars au 2 juin 2020 et avait informé son bailleur de sa décision d’interrompre le paiement du loyer et des charges pendant cette période.

Le juge des référés avait alors condamné le preneur à s’acquitter de sa dette locative, et la Haute Cour a confirmé cette position et a considéré les moyens soulevés par le preneur comme non fondés:

• Sur le manquement à l’obligation de délivrance et la perte de la chose louée: « L’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d’une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d’autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil » et de se référer ainsi à l’arrêt du 30 juin 2022 (n° pourvoi : 21-20.127)-(cf. mon article en date du 05/07/2022).

• Sur la perte de la chose louée, il a aussi été précisé que les mesures d’interdiction d’exploitation, qui ne sont ni du fait ni de la faute du bailleur, ne constituent pas « une circonstance affectant le bien, emportant perte de la chose louée ».

Enfin, les juges ont considéré, sans interpréter le contrat (le Juge des référés ne peut en effet interpréter le contrat comme le ferait le juge du fond) que la clause de suspension du loyer, qui était stipulée au bail, et qui prévoyait une suspension des loyers dans le cas où le bien était indisponible par le fait ou la faute du bailleur, ou en raison d’un désordre ou d’une circonstance exceptionnelle affectant le bien loué, ne pouvait recevoir application.

Aussi, cet arrêt écarte de nouveau, dans une affaire similaire à celle qui a donné lieu à l’arrêt du 30 juin 2022, les arguments de la perte de chose louée ou de manquement à l’obligation de délivrance du bailleur qui ne peuvent ainsi constituer pour le preneur une contestation sérieuse à l’obligation de payer son loyer.