Loyers Covid

L’avis tant attendu de la Cour de Cassation du 5 octobre 2021 n’aura pas lieu.

Il semblait que la Cour de Cassation puisse enfin « trancher » la question de l’exigibilité des loyers qui anime les débats juridiques depuis plus d’une année.
Le Tribunal de Chartres a en effet saisi la Haute juridiction pour avis, avis qui devait être rendu le 5 octobre 2021.

Les questions posées à la Cour étaient les suivantes :
« Suite à l’article 8 du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020, modifié par le décret n° 2020-423 du 14 avril 2020, les établissements relevant de certaines catégories n’ont plus pu accueillir du public jusqu’au 11 mai 2020.

1) Dans le cas d’un bail commercial conclu au profit d’un preneur touché par la fermeture administrative ordonnée en vertu des décrets pris pour lutter contre la propagation de l’épidémie de covid-19, le preneur peut-il opposer l’exception d’inexécution et refuser le paiement des loyers en faisant valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’une chose apte à l’usage convenu, quand bien même ce manquement ne serait pas de son fait mais dû à un cas de force majeure ?

2) La fermeture administrative ordonnée en vertu des décrets pris pour lutter contre la propagation de l’épidémie de covid-19 constitue-t-elle un cas de force majeure qui frappe la substance même du contrat de bail, de sorte que celui-ci serait alors suspendu (le bailleur serait dispensé de son obligation de délivrance pendant la durée des mesures réglementaires et le preneur serait dispensé du paiement du loyer et des charges) ?

3) L’interdiction temporaire d’exploiter les locaux commerciaux décidée par les pouvoirs publics pour lutter contre la pandémie équivaut-elle à une perte partielle de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil, justifiant une dispense de paiement des loyers pour la période considérée ? »

En synthèse, le Tribunal Judiciaire de Chartres demandait à la Cour de cassation si l’exception d’inexécution, la force majeure ou encore la perte partielle de la chose louée sont des fondements de nature à exonérer les preneurs d’avoir à payer le loyer durant la période de premier confinement (par analogie, les autres périodes de fermeture administrative également).

Même si un avis ne lie pas nécessairement les juridictions, il n’en demeure pas moins que cet avis de la Haute Cour aurait inéluctablement influencé la position des juges.

Toutefois, un accord serait intervenu entre les parties, rendant ainsi sans objet la saisine de la Cour de Cassation. Il faudra faire preuve de patience et attendre un éventuel pourvoi par la suite pour recueillir l’avis de la Haute Cour.