L’impact de la crise covid sur la Fixation de l’indemnité d’éviction

Cour d’Appel de Paris, Pôle 5, Ch. 3, 2 février 2022, n° 20/01017

L’indemnité d’éviction est due par un bailleur à son locataire en cas de congé sans offre de renouvellement notifié à ce dernier. Cette indemnité correspond à la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession (augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation), en vertu de l’article L.145-14, alinéa 2 du code de commerce. Dans cet arrêt, il s’agissait de déterminer l’indemnité d’éviction due par un bailleur à son locataire, exploitant une activité de type restauration.

La valeur du fonds peut être évaluée selon plusieurs méthodes, en fonction de la nature du commerce considérée : dans la situation d’espèce, s’agissant d’un fonds de commerce de restauration, il a été pris en considération le chiffre d’affaires moyen calculé sur les 3 années les plus proches de l’éviction, et d’y appliquer un barème adapté pour ce type d’activités.

Cet arrêt nous précise que parmi les trois années considérées, il convient de ne pas prendre en compte l’année 2020 en l’occurrence puisqu’étant affectée par la crise sanitaire, elle n’est pas une année représentative de la rentabilité habituelle de ce type de commerce : « Il convient de tenir compte des trois exercices les plus récents communiqués par M. Z Y, s’agissant des plus proches de l’éviction, ce dernier n’ayant pas communiqué d’éléments sur l’année 2020 laquelle a été en tout état de cause obérée pour les commerçants par les mesures sanitaires prises pour lutter contre le coronavirus de sorte que 2020 n’est pas une année représentative. »

La motivation est assez large, puisqu’elle semble inclure l’ensemble des commerçants, mais pourtant tous les commerces n’ont pas été affectés pareillement par la crise sanitaire (par exemple, un supermarché ou une boulangerie dont l’activité a pu, par exemple, être favorisée). De futures décisions pour d’autres types de commerces pourront être étudiées à titre de comparaison, puisqu’en tout état de cause, en matière d’indemnité d’éviction, l’appréciation se fait in concreto.