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Acquisition de la clause résolutoire et renouvellement du bail
Cour de cassation, Chambre civile 3, 11 mai 2022, 19-13.738
Un bailleur, en notifiant au locataire son acceptation du principe du renouvellement du bail, et ce, postérieurement à un commandement visant la clause résolutoire (dont les effets n’avaient pas été constatés judiciairement), a ainsi renoncé sans équivoque à se prévaloir des infractions dénoncées à ce commandement. C’est ce que nous enseigne cet arrêt.
Les faits étaient les suivants : Dans le cadre d’un bail commercial, un bailleur a fait délivrer le 22 novembre 2017 un commandement de payer visant la clause résolutoire à son preneur.
Le 12 janvier 2018, le bailleur a accepté, moyennant un loyer plus élevé, le principe du renouvellement du bail commercial, demandé par les preneurs le 12 octobre 2017.
Le 21 décembre 2017, les preneurs ont sollicité des délais de paiement et, le 28 mars 2018, le bailleur a demandé, à titre reconventionnel, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et la condamnation des preneurs au paiement de diverses provisions.
La Cour d’appel a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ayant jugé que les bailleurs ne pouvaient être considérés comme ayant renoncé aux causes du commandement de payer. Aussi, les preneurs se sont pourvus en cassation.
La Cour rappelle alors que :
- selon l’article L 145-10 du Code de Commerce, dans les trois mois de la notification de la demande du preneur en renouvellement du bail commercial, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
- selon l’article L 145-11 du Code de Commerce, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose.
- Il en résulte que l’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail, sous la seule réserve d’une éventuelle fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, manifeste la volonté du bailleur de renoncer à la résolution de celui-ci en raison des manquements du locataire aux obligations en découlant et dénoncés antérieurement.
Aussi, la Cour de Cassation a cassé l’arrêt des juges d’appel en jugeant que le bailleur avait renoncé sans équivoque au commandement délivré antérieurement de par l’acceptation du principe de renouvellement du bail.
Il est conseillé aux bailleurs d’être attentifs en cas de demande de renouvellement du preneur dans le cas où un commandement visant la clause résolutoire a été signifié au cours de la même période : si le bailleur accepte le principe du renouvellement, alors il ne pourra pas se prévaloir ensuite de l’acquisition de la clause résolutoire.