Bailleur et obligation de délivrance

(Cass. civ. 3, 13 octobre 2021 n°20-19.278)

Bien que la Cour de Cassation ait rejeté le pourvoi du preneur dans cette affaire, cet arrêt a le mérite de rappeler les contours de l’obligation de délivrance incombant au bailleur.

Dans cette affaire, le 18 décembre 2007, il avait été donné à bail commercial des locaux commerciaux à usage de débit de boissons, restaurant et dancing.

En décembre 2014, après avis de la commission de sécurité communale, le maire avait ordonné la fermeture de l’établissement au public.

Aussi, le preneur, représenté alors par son liquidateur judiciaire, avait assigné le bailleur sur le fondement du manquement à son obligation de délivrance, et dès lors en résolution judiciaire du bail (impliquant la restitution des loyers perçus).

La Cour d’Appel avait débouté le preneur qui formait alors pourvoi en faisant notamment valoir un défaut structurel majeur de la charpente du local, préexistant au bail, que le bailleur ne pouvait donc ignorer. 

A l’appui de son pourvoi, le locataire prétendait « qu’il appartient au bailleur, en exécution de son obligation de délivrance, de veiller de façon constante, et sans avoir même à être informé par son locataire de la nécessité de travaux à effectuer, à l’entretien de son immeuble ».

Toutefois, la Haute Cour rejette le pourvoi du preneur en motivant sa décision ainsi :

« Sans préjudice de l’obligation continue d’entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier.

D’une part, la cour d’appel a souverainement retenu qu’il n’était pas établi que le désordre affectant la charpente existait antérieurement à la conclusion du bail.

D’autre part, elle a constaté que le locataire, averti dès le mois de janvier 2013 d’une difficulté liée à l’état de la charpente, n’en avait informé les bailleurs que le 14 janvier 2015 et que ceux-ci avaient pris alors les dispositions nécessaires pour y remédier mais que le locataire n’avait tenu aucun compte de leur offre de travaux qui auraient été de nature à mettre un terme aux désordres allégués.

Elle a pu en déduire que les bailleurs n’avaient pas manqué à leur obligation de délivrance pendant l’exécution du bail. 

Le moyen n’est donc pas fondé. »

Ce qu’il faut retenir de cet arrêt, c’est d’abord qu’il s’en remet à l’appréciation souveraine des juges du fond.

En effet, la Cour a retenu des faits qui lui étaient soumis que rien ne prouvait que le désordre invoqué existait antérieurement à la conclusion du bail.

Par ailleurs, la Cour a également pris en compte le fait que le preneur aurait tardé à informer son bailleur du désordre, mais qu’une fois celui-ci informé, il avait pris immédiatement les dispositions nécessaires pour y remédier.

Aussi, la Cour rappelle que les vices apparus en cours de bail et que le preneur est seul à même de constater, engage la responsabilité du bailleur si, informé de leur survenance, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier.