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La Cour de Cassation a enfin tranché sur les loyers Covid
Cour de Cassation, 30 juin 2022, n°21-20127, n°21-19889, n°21-20190
Plus de deux ans après le début de la crise sanitaire, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation, saisie d’une trentaine de pourvois, a fait le choix d’en examiner trois en priorité et de répondre à la question tant attendue de l’exigibilité des loyers covid.
La Cour a ainsi répondu aux moyens soulevés par le preneur, en l’occurrence, la perte de la chose louée, ainsi que l’exception d’inexécution.
- Sur la perte de la chose louée : l’interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire ne pouvait être assimilée à une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil en ce que cette interdiction était générale et temporaire, et avait pour seul objectif de préserver la santé publique, et était sans lien direct avec la destination du local prévue contractuellement.
- Sur l’exception d’inexécution du fait d’un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur : la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’est pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance.
Dans les arrêts soumis, la force majeure a également été écartée puisque le locataire, créancier de l’obligation de délivrance de la chose louée, n’était donc pas fondé à invoquer à son profit la force majeure.
En synthèse, la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public n’entraîne pas la perte de la chose louée et n’est pas constitutive d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance. Un locataire n’est donc pas fondé à se prévaloir de ces arguments de droit commun pour échapper au paiement de ses loyers.