Bail d’habitation : Congé sans préavis pour un logement indécent

Cour d’Appel d’Aix en Provence, ch. 1 8, 13 juillet 2022, n°19/17345

La Cour d’Appel a eu ici à connaitre d’un litige opposant un propriétaire et son locataire, à l’origine classique puisque portant sur le défaut de paiement des loyers et de mise en œuvre de la clause résolutoire du bail, puis dérivant sur la question de la décence du logement.

L’affaire a d’abord commencé par une action du bailleur qui avait saisi le Juge des référés afin d’obtenir le recouvrement de loyers impayés, obtenir l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire. La maison louée était une ancienne maison de campagne.

Par ordonnance rendue le 8 septembre 2016, le juge des référés a suspendu les effets de la clause résolutoire en accordant au locataire des délais de paiement sur 36 mensualités. A la demande du locataire, le Juge a ordonné une expertise afin de déterminer si le logement respectait les critères de décence fixés par la loi. Le locataire invoquait en effet en défense l’indécence du logement.

L’expert pointait ainsi plusieurs désordres de nature à affecter l’habitabilité du bien, chiffrait le coût des travaux de réfection à la charge du propriétaire, mais évaluait également le coût d’autres travaux d’entretien imputables au locataire, tant en ce qui concerne l’intérieur de la maison que le terrain attenant.

Il convient de rappeler qu’en vertu des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (dans leur rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000), le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques d’un logement décent sont définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

A la suite du rapport de l’expert, le locataire assignait son propriétaire pour le faire condamner à réaliser les travaux lui incombant, et notamment le raccordement de l’immeuble au réseau public de distribution d’eau potable, ainsi qu’obtenir une indemnisation de son préjudice de jouissance.

Simultanément, le locataire restituait les clés du logement au propriétaire.

Un premier jugement était rendu, qui déboutait le locataire, et contre lequel ce dernier interjetait appel.

La Cour jugeait ainsi que le logement, qui n’était pas raccordé à un réseau public de distribution d’eau potable, n’était pas décent et était en ce sens non conforme à l’article 3.2 du décret du 30 janvier 2002. La Cour infirmait sur ce point les premiers juges qui avaient débouté le locataire de sa demande en paiement de dommages-intérêts (au seul motif que celle-ci n’avait pas demandé à l’expert d’évaluer son préjudice de jouissance).

La Cour allouait ainsi à la locataire une somme de 8.000 € titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

La Cour se prononçait aussi sur le délai de préavis et l’indemnité compensatrice sollicitée par le propriétaire. Le locataire avait en l’espèce donné congé seulement 1 mois à l’avance au lieu des 3 mois légaux.

Toutefois, même si le locataire n’entrait pas dans un cas des figure listés à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, étant donné que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrer un logement décent, le locataire n’était alors pas tenu de respecter le délai normal de préavis. La propriétaire a alors été déboutée de sa demande d’indemnité compensatrice.

En conséquence, un locataire est libre de ne pas respecter le délai de préavis légal dès lors qu’il se trouve dans un logement qualifié d’indécent.