L’obligation de commercialité dans un centre commercial

(Civ. 3e , 15 déc. 2021, FS-B, n° 20-14.423)

Dans cet arrêt, la Cour de cassation réaffirme que « le bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire n’est, à défaut de stipulations particulières du bail, pas tenu d’assurer la bonne commercialité du centre ».

La décision s’inscrit dans la ligne jurisprudentielle de la Cour de cassation (Le propriétaire de locaux situés dans un centre commercial est un bailleur comme les autres : Civ. 3e , 19 déc. 2012, n° 11-23.541, Civ. 3e , 11 mai 1995, n° 93-16.719, 12 juill. 2000, n° 98-23.480, 13 juin 2001, n° 99-17.985, 14 févr. 2012, n° 11-13.393,   23 janv. 2020, n° 18-19.051).

En l’espèce, les locaux donnés à bail étaient situés dans un centre commercial. Au cours du bail, le preneur a décidé de quitter les lieux au prétexte de la mauvaise commercialité du centre commercial, et a alors intenté une action contre son bailleur en invoquant un manquement de ce dernier à son obligation de délivrance ainsi qu’à ses engagements contractuels. Le preneur reprochait à son bailleur un changement de la nature du centre causé par l’implantation d’enseignes discounts et de magasins d’usine/outlets, alors que le caractère « haut de gamme» du centre était un élément contractuel.

Les juges du fond avaient considéré, à la lecture des clauses du bail, que même si le bailleur n’était pas tenu à une obligation de commercialité, il avait manqué à son engagement contractuel de délivrer un local dans un centre commercial haut de gamme présentant une décoration soignée ; ils avaient condamné le bailleur à verser à son ex locataire la somme de 172 000 € en réparation de sa perte de chance.  Les deux parties se sont donc pourvus en cassation.

La Cour de cassation censure partiellement l’arrêt de la Cour d’appel en ce qu’elle a condamné le bailleur à verser à son ex locataire des dommages et intérêts pour manquement à son engagement contractuel de délivrer un local dans un centre commercial haut de gamme.

Enfin, la Cour réitère la position des juges du fond en ce que le bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire n’est, à défaut de stipulations particulières du bail, pas tenu d’assurer la bonne commercialité du centre. En outre, les conditions particulières du bail stipulaient a contrario que «le bailleur ne saurait assumer une quelconque responsabilité liée (…) à l’état de la commercialité du centre commercial» et que « le preneur le dégage de toute responsabilité. Ce type de clauses est courant dans ce type de baux.