Absence d’indemnité d’occupation si local inexploitable

(Cass. Civ. 3, 3 novembre 2021, n°20-16334)

Dans cet arrêt, la Cour de Cassation a précisé qu’aucune indemnité d’occupation n’était due par le locataire lorsque les locaux mis à sa disposition n’étaient pas exploitables.

Dans les faits d’espèce, le bailleur avait délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à son locataire, ce qui avait conduit ce dernier à assigner son bailleur en opposition au commandement, en annulation du bail commercial, et en indemnisation de son préjudice. En appel, le bailleur sollicitait, à titre reconventionnel et subsidiaire, une indemnité d’occupation. La cour d’appel, après avoir prononcé la nullité du contrat de bail pour erreur sur la substance, a condamné le bailleur au paiement de 130 000 € à titre de dommages et intérêts en considérant que celui-ci a commis une faute en consentant un bail sur un local impropre à sa destination, et en n’attirant pas l’attention du preneur sur l’insuffisance du réseau d’évacuation des eaux usées. En outre, les juges du fond ont condamné la locataire à payer au bailleur une indemnité d’occupation, considérant qu’« il importe peu qu’elle n’ait pu exploiter les locaux pris à bail, la bailleresse ayant été privée de la jouissance de son bien jusqu’à la remise des clés ».

Un pourvoi en cassation a alors été formé par le bailleur.

Parmi les moyens et questions soulevés, la Cour s’est prononcée sur le sujet de la restitution des indemnités d’occupation:

Il convient de rappeler que la jurisprudence considérait jusqu’ici que le fait que le locataire ne profite pas de manière effective des locaux mis à disposition n’avait aucune incidence sur le versement d’une indemnité d’occupation (Civ. 3e , 21 févr. 2019, n° 18-11.10). Toutefois, dans l’arrêt commenté, les locaux n’étaient pas exploitables par le locataire, ces derniers s’étant révélés « impropres à leur destination contractuelle de “traiteur-restaurant-bar”, dès lors qu’en l’absence de réseau d’évacuation des eaux usées, cette activité ne pouvait y être exercée ». Il en résulte qu’aucune indemnité d’occupation n’est due au bailleur, dans l’hypothèse d’un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur, comme l’affirme clairement la Cour de cassation : « Si le locataire n’a pas bénéficié de la jouissance de locaux conformes à leur destination contractuelle, il n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation ».