L’exploitation d’une terrasse par un café, un motif de déplafonnement du loyer?

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 octobre 2021, 20-12.901

En application de l’article L145-34 du code de commerce, la modification notable de l’un des éléments de la valeur locative, notamment les facteurs locaux de commercialité, si elle a une incidence favorable sur l’activité du preneur, permet d’écarter la règle du plafonnement et de fixer celui-ci à la valeur locative.

En application de l’article L145-33 du code de commerce, la valeur locative est notamment déterminée en fonction des facteurs locaux de commercialité, mais également en fonction des caractéristiques des locaux.

Dans l’arrêt qui nous intéresse, le bailleur invoquait le déplafonnement du loyer de par l’extension des lieux loués (à usage de brasserie), par l’agrandissement d’une terrasse extérieure, exploitée sur une autorisation d’occupation du domaine public. Le bailleur se basait précisément sur la modification des caractéristiques des locaux : or, leur demande est rejetée sur ce fondement : 

« Pour rejeter la demande des bailleurs, l’arrêt retient que, parmi les quatre critères d’évaluation utiles, les bailleurs invoquent seulement la modification des caractéristiques du local loué.

En se déterminant ainsi, alors que l’autorisation municipale accordée, en permettant d’étendre l’exploitation d’une terrasse sur le domaine public, contribue au développement de l’activité commerciale, la cour d’appel, qui n’a pas recherché, comme elle y était pourtant invitée, si cette situation modifiait les facteurs locaux de commercialité et constituait par là-même un motif de déplafonnement, n’a pas donné de base légale à sa décision. »

Aussi, en synthèse, la Cour nous renseigne sur l’impact de l’exploitation d’une terrasse par un café qui peut entrainer le déplafonnement du loyer, non en raison d’une modification des caractéristiques des locaux, qui en effet ne sont pas strictement modifiées, mais sous l’angle de la modification des facteurs locaux de commercialité, en ce que l’activité du café a pu ainsi être favorisée.