Procédure collective du preneur et résiliation du bail

Cour de cassation, Chambre Commerciale, 18 mai 2022, n°20-22.164

Dans le cade de la procédure collective du preneur, lorsque le Juge commissaire est saisi d’une demande de résiliation du bail de la part du bailleur, cette procédure est exorbitante de la procédure en acquisition de clause résolutoire qui impose, quant à elle, la délivrance préalable d’un commandement de payer visant la clause résolutoire : Dans cette procédure sur requête, le Juge commissaire ne peut que constater la résiliation de plein droit du bail sans accorder de délais de paiement au preneur en procédure collective.

Dans les faits d’espèce, la SCI bailleresse avait saisi le Juge commissaire par voie de requête aux fins de voir constater la résiliation du bail, pour défaut de paiement des loyers dus postérieurement à l’ouverture de la liquidation judiciaire du preneur.

En appel, la Cour avait jugé qu’il n’était pas dans les pouvoirs du juge commissaire d’accorder des délais de paiement prévus par l’alinéa 2 de l’article L145-41 du code de commerce, jugé inapplicable, ou encore sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

L’arrêt de la Cour de Cassation confirme qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge-commissaire, saisi sur le fondement de l’article R. 641-21, alinéa 2, du code de commerce, d’accorder des délais de paiement.

« Lorsque le juge-commissaire est saisi, sur le fondement de l’article L.641-12, 3°, du code de commerce, d’une demande de constat de la résiliation de plein droit du bail d’un immeuble utilisé pour l’activité de l’entreprise, en raison d’un défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire du preneur, cette procédure, qui obéit à des conditions spécifiques, est distincte de celle qui tend, en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Dans un tel cas, le juge-commissaire doit se borner à constater la résiliation du bail si les conditions en sont réunies et ne peut accorder les délais de paiement prévus par l’alinéa 2 de ce dernier texte, qui est inapplicable, ni même faire usage de la faculté d’accorder des délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil, le seul délai opposable au bailleur étant le délai de trois mois prévu par l’article R. 641-21 du code de commerce, pendant lequel il ne peut agir. »

La Cour de Cassation réaffirme donc une position qui tend à reconnaitre de plus en plus l’autonomie de la procédure devant le Juge Commissaire. Cette procédure peut être un atout pour le bailleur ; toutefois, dans l’hypothèse d’une résiliation de plein droit reconnue par le Juge Commissaire, celui-ci ne pourra pas récupérer son local directement puisque l’expulsion ne peut pas être ordonnée par le Juge Commissaire. Cependant, les organes de la procédure collective seront enclins à restituer le local si le bail a été résilié de plein droit par le Juge Commissaire.